Merve Dere / Muhabir
Son dönemlerde fahiş kira artışlarından dolayı ev sahibi ve kiracılar arasında sık sık anlaşmazlıklar yaşandığını gündemden düşmeyen konular arasında. Adalet Bakanı Yılmaz Tunç da bu durumdan dolayı yaşanan anlaşmazlıklar ve yaşanan mağduriyetler için düğmeye bastı.
Artık ev sahibi ve kiracılar anlaşmazlık nedeniyle dava açmak istediğinde ilk olarak arabulucuya gidecek. Biz de bu konu ile ilgili kafasında hala soru işareti olanlar için işi uzmanına sorduk.
Peki ev sahibi, kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir? Yeni düzenleme ile birlikte gelen arabuluculuk kira tespit davalarına nasıl yansıdı? Avukat ibrahim Halil Can merak edilen bu soruları sizler için cevapladı.
“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile birlikte kiracıyı koruyucu hükümler genişletilmiş ev sahiplerinin belirli şartları taşıması halinde kiracıyı tahliye etmesi sınırlı hale getirilmiştir. Yani bir konut kirası sözleşmesinde ev sahipleri keyfen kiracıları çıkaramamakta sadece kanunda belirtilen şartların sağlanması halinde kiracıların tahliyesi mümkün olmaktadır. Öyleyse kiracının tahliye sebeplerine kısaca değişecek olursak :
~Yapılan sözleşme belirli süreli sözleşme ise : Eğer kiracı ile ev sahibi arasında yapılan kira akdi belirli bir süreye bağlanmışsa sözleşme süresinin dolması kiracıyı tahliye etmek için geçerli bir sebep olacaktır. Fakat şurada dikkat edilmesi gereken husus şudur ki ev sahibinin kiracıya kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce evi tahliye etmesini ihtar etmelidir aksi takdirde kiracı bir kira yılı daha aynı konutta kiracı olarak kalmaya devam eder ve ev sahibinin tahliye hakkı o kira yılı içerisinde ortadan kalkar.
KİRACI 10 YILI DOLDURMASI HALİNDE EV SAHİBİ KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLİR
~Belirsiz Süreli sözleşmede 10 yıllık sürenin dolması : Eğer ki ev sahibi ile kiracı arasında belirsiz süreli bir kira akdi var ise ve kira başlangıç tarihinden başlamak üzere kiracı aralıksız 10 yılı doldurması halinde ev sahibinin kanunen kiracıyı tahliye etme hakkı doğacaktır. Yine burda dikkat edilmesi gereken husus şudur ki bu hakkın kullanımının bildirilmesi 10 yılın doldurulması 11. Yılın başlangıcından en az 3 ay öncesinden kiracıya bildirilmesi ile kullanılacak olmasıdır.
~Tahliye Taahhütnamesi : Eğer ki kiracı kiralananı kiralarken ileriye dönük bir tarihte o şeyi belirli bir süre kullanacağını taahhüt etmişse o süreden sonra ev sahibinin tahliye hakkı olmaktadır. Bu tanımdan tahliye Taahhütnamesi belirli kira sözleşmesi ile karıştırılmamalıdır. Detayına daha sonra değinilmekle beraber tahliye Taahhütnamesi usül ve tahliye ediliş süresi bakımından da ev sahiplerini koruyucu ve daha hızlı sürede tahliye hakkı veren bir düzenlemedir.
EV SAHİBİ, KONUTA İHTİYACINI İSPATLARSA EV KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLİR
~İhtiyaç Sebebiyle tahliye: Eğer ki ev sahinin kendisinin ya da yakınlarının eve ihtiyacı olması halinde konutu tahliye hakkı bulunmaktadır. Bu husus geniş bir çerçevede olmakla beraber tamamıyle somut olaya göre değerlendirilecektir. Şöyle ki, ihtiyaç sebebiyle tahliye dava yoluyla ileri sürülebilen bir hak olup ihtiyaç sebebinin varlığı ev sahibi tarafından ispatlanması zorunludur.
Kira bedelinin ödenmemesi: Eğer ki kiracı bir kira yılı içinde iki kere kirayı ödememiş ise ev sahibinin belirli şartların sağlanması halinde tahliye hakkı doğar. Şöyle ki, eğer ki kiracı bir kira yılı içinde iki kira bedelini ödememiş ise kiraya veren bu durumu ihtar edebilir ya da direkt icraya verebilir. Bu ihtara rağmen kiracı yine ödeme yapmazsa ev sahibinin tahliye etme imkanı doğmaktadır. Direkt icra takibi yapılması ihtar yerine geçer.
Yukarıda da kısaca anlattığımız üzere ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı kanunen sınırlı bir şekilde sıkı şartlara bağlanmıştır. Kanun bu hükümlerle kiracıyı koruma altına almakta kiracı ev sahibi dengesini korumak istemektedir. Kiracı ile ev sahibi arasında hak kayıpları yaşanmaması ve menfaatleri koruma amacıyla sözleşmeler hazırlanırken bir avukattan hukuki yardım almakta fayda olacaktır.”
Avukat İbrahim Halil Can Yeni düzenleme ile birlikte gelen zorunlu arabuluculuk ile ilgili ise şu açıklamaları yaptı:
“5 nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete de yayınlanan 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 37.maddesi hükmü ile kira ilişkinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru yapma zorunluluğu getirilmiştir. Buradaki amaç özellikle pandemiden sonra artan enflasyon ile beraber kiracılar ile ev sahipleri arasında oluşan uyuşmazlıkların artması neticesinde açılan davalarda artış olması nedeniyle oluşan mahkemelerin iş yükünü azaltmak ve nihai sonuca daha hızlı
ulaşılmasının hedeflenmesidir.
AMAÇ DAVA SÜRECİNE KALMADAN UYUŞMAZLIĞIN ORTADAN KALDIRILMASI
Bu düzenlemeden önce yukarıda saydığımız tahliye şartlarının varlığı halinde ev sahibi direkt olarak mahkeme ya da icra kanalı ile tahliye hakkını kullanırken, bu düzenleme ile beraber dava öncesi taraflar arabuluculuk sistemi ile eğer bir uzlaşma kapısı varsa o yol kullanılarak dava sürecine kalmadan uyuşmazlığın ortadan kaldırılma imkanı tanınmıştır. Düzenleme çok yeni olmakla beraber işbu düzenlemenin uyuşmazlıklara etkisini önümüzdeki günlerde Adalet Bakanlığının verileri ile daha net bir şekilde görmek ve yorumlamak mümkündür.” dedi.
