Ev sahipleri ile kiracılar arasında, kimi zaman ev sahiplerinin ihtiyacı sebebiyle, kimi zaman ise kiracıların kira bedellerini ödememesi sebebiyle birtakım problemler çıkmaktadır. Bu nedenle ev sahipleri, kiracıları evden çıkarmak amacıyla tahliye davası açarak kira ilişkisini sona erdirme yoluna gitmektedir. Ancak ev sahipleri tarafından açılan tahliye davalarının birtakım şartları olup, kiraya verenler tarafından bu usul şartlarına uyulmadan açılan tahliye davaları ise reddedilmektedir. Bu haftaki yazımızda tahliye davasının nasıl açılacağını ve şartlarını açıklamaya çalışacağız.

Tahliye davası açılabilmesi için; “kiralananın fuzuli işgali, kiracının kira bedelini ödememesi, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi, kiracının tahliye taahhüdü vermesi, kiraya verenin, eşinin, çocuklarının konut ihtiyacı, yeni malikin konut ihtiyacı, kiralanan mülkte imar ve inşa” nedeniyle açılan tahliye davaları olmak üzere birçok yolu bulunur.

I. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesi

 1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kiraya veren konut gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilir. Kiraya veren, kira sözleşmesini; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, tahliye davası açabilir. Ancak Yargıtay, bu nedenle açılan tahliye davalarında konut ihtiyacının samimi olmasını aramaktadır.

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı gerekli ve kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren, tahliye davası açabilir. Kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açacağı tahliye davası ile sona erdirebilir.

3. Yeni malikin gereksinimi sebebiyle de kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

Kiralananı satın alan kişi, “kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu için” konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, satın aldığı tarihten başlayarak bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak ihtarname ile bildirmek koşuluyla “kira sözleşmesini bu yazılı bildirimin yapılmasından altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir. Kiraya veren, gereksinim sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir.

II. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesi

1- Kiracı kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak (tahliye taahhütnamesi ile) üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten itibaren bir ay içinde açacağı dava ya da icra takibi başlatmak suretiyle sona erdirebilir.

2- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde “kira süresi içinde” veya bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise “bir kira yılı” veya “bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için” kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, “kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak” bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

3- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içinde bir konutunun bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, “sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde” kira sözleşmesini dava açarak sona erdirebilir.

Yeniden kiralama yasağı

Son olarak da kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananı tahliye ettirdiğinde haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Taşınmazın, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması durumunda da bu taşınmazlar 3 yıl başkasına kiralanamaz.