Arsa payı düzeltme davası, kat mülkiyeti sahibi olunan binalarda yaşanan tartışmalar sonucu açılan bir davadır. Aynı binada yaşayan veya bir arsanın dağıtılması sonucu kişilerin aldığı hakların eşit bölünmediği fikri ile bu dava açılabilir. Bilirkişi raporları ve saha incelemeleri sonucu elde edilen bilgilerle hâkim karar verir ve hâkimin kararına bağlı olarak ilgili mülkün payları yeniden dağıtılır.
Arsa Payı Nasıl Belirlenir?
Arsa payının belirlenmesi, Kat Mülkiyeti Kanununca önce taşınır veya taşınmazın toplam değerinin veya yüz ölçümünün belirlenmesiyle yapılır. Daha sonra, toplamı bilinen malın paylaştırıldığı kişilere yüzde kaç hisse veya oranla verildiği tespit edilir. Bilirkişi raporlarının düzenlenmesinden sonra toplam malın yüzdesi tüm hak sahipleri için eşit olarak paylaştırılır.
Arsa Payı Düzeltme Davası Kim Tarafından Açılır?
Arsa payı davası, yalnızca mülkün bağımsız bölümlerine sahip olan kişiler tarafından açılabilir. Ancak, belirli mülk üzerinde kurulan gayrimenkul için dava açılacaksa, apartman sahibi ve kiracılar bu davayı açamazlar. Yalnızca apartmanda yaşayan diğer hissedarlar tarafından bu dava açılır. Açılan dava, ilgili mülkün tüm hissedarlarını ilgilendirir. Bu nedenle Arsa Payı Düzeltme davası görülürken tüm ortaklar davalı olabilir.
Arsa Payı Davasında Neden Bilirkişi Vardır?
Arsa davalarında bilirkişi olması, dava sonucunun elle tutulur bir rapora göre verilmesinden kaynaklanır. Hâkime mülk üzerinde hangi hissedarın ne kadar payı olduğunu ve davadan sonra kimin ne kadar pay alması gerektiğini resmi bir şekilde sadece bilirkişi bildirebilir.
Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Düzeltme Davası Nedir?
Kentsel dönüşüm arsa payı, evleri kentsel dönüşüm projesi dâhilinde kalan apartman sahiplerinin tapularındaki arsa paylarının esik veya hatalı kalma durumudur. Bu durumda kimsenin mağduriyet yaşamaması için kentsel dönüşüm arsa payı düzeltme davası açılır. O mülkte yaşayan ve ev sahibi konumunda olan herkesin arsa üzerindeki payı ve kat mülkiyetleri eşit olarak yazılmak zorundadır.
Arsa Paylarının Belirlenmesindeki Etkenler Nelerdir?
Arsa payının eşit belirlenmesi ve yapılış gayrimenkullerin mülkiyetleri üzerlerindeki bilirkişi tarafından belirlenen şu maddelerin dikkate alınmasıyla gerçekleşir:
- Bağımsız bölümlerin türü (arsa, dükkân, daire vb.)
- Mülkün toplam kat sayısı ve davayı açan kişinin hangi katta oturduğu
- Toplam metrekare birimi
- Cephe ve aydınlatma durumu
- Güneş görme durumu
- Manzara varlığı
- Isınma sistemi türü
- Hava koşullarından etkilenme
Arsa Payı Orantısızlığı Nedir?
Arsa payının eşit dağılmaması durumu, arsa payı orantısızlığını meydana getirir. Arsa isteyerek veya istemeyerek orantısız dağıtılmış olabilir. Arsa payında meydana gelen orantısızlıkların nedenleri de Kat Mülkiyeti Kanunu tarafından şöyle belirlenmiştir:
- Arsanın metrekaresinin tamamı hesaplanmamış, bu nedenle de boşta arsa payı kalmış olabilir. Kat mülkiyetlerinin hesaplamalarını da etkiler.
- Arsa payı belirtilenden daha fazla gösterilmiş olabilir. Arsanın tamamı, tüm paydaşların sahip olduğu oranlar ve metrekarelere göre kontrol sağlanarak hesaplanmalıdır.
- Resmi ortak alan veya eklenti olarak belirtilen alanlar toplam arsa alanına katılmışsa hesaplama yanlış olur. Bu nedenle eklentilerin veya ortak alanların tüm paydaşlara verilen orandan düşülmesi gerekir.
- Bağımsız bölümlerin arsa payları belirlenmemiş, bu nedenle de resmi kayıtlara geçmemiş olabilir.
Bütün bu durumlarda Arsa Payı Düzeltme davası açılır ve tapuda belirtilen oranlar düzeltilir.