Arsa yatırımı, uzun vadede yüksek kazanç vadeden ve doğru adımlar atıldığında güvenli bir gayrimenkul tercihidir. Ancak özellikle sahibinden satılık arsa almayı düşünenler için bu süreçte önem arz eden birçok önemli ayrıntı vardır. Arsanın bulunduğu konum, büyüklüğü, tapu kayıtları, imar durumu ve altyapı bağlantıları gibi birçok faktör doğrudan yatırımın değerini ve gelecekteki potansiyelini etkiler.
Arsa alırken sadece fiyat odaklı hareket etmek yerine; hukuki belgeler, resmi kayıtlar ve bölgesel planlamalar da incelenmelidir. Özellikle bireysel satıcılardan alınan arsalar, komisyonsuz olmasının cazibesiyle öne çıksa da daha dikkatli inceleme gerektirir. Çünkü profesyonel bir danışman olmadan yapılan işlemlerde hata payı artabilir ve bu durum ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Bu nedenle, arsa satın alma süreci başlamadan önce yapılması gereken temel kontrolleri ve bilinmesi gereken terimleri öğrenmek, sürecin en sağlıklı şekilde tamamlanmasına yardımcı olur.
Tapu Durumu, İmar İzni ve Parsel Sorgulama Nasıl Yapılır?
Bir arsanın yasal statüsünü anlamanın ilk adımı tapu incelemesidir. Tapu, arazinin kime ait olduğunu, yüzölçümünü, niteliğini ve varsa şerhleri içerir. Tapu senedinde yer alan bilgiler mutlaka Tapu ve Kadastro Müdürlüğü kayıtlarıyla karşılaştırılmalıdır. Eğer arsa hisseli tapu niteliğindeyse, diğer hissedarlarla ortak karar alınmadan işlem yapılamaz. Ayrıca, alınacak arsanın imar durumu belediyeden veya il özel idaresinden sorgulanmalıdır.
İmar durumu, söz konusu arazinin üzerine ne tür bir yapı yapılabileceğini belirler. Örneğin konut, sanayi, tarım ya da park alanı gibi farklı kullanımlar için belirlenmiş imar planları olabilir. İmar izni olmayan veya tarla vasfında kalmış bir arsaya konut yapmak mümkün olmayabilir. Bu gibi durumlarda, imar planları incelenmeden alım yapılması, ileride yapılaşma izni alınamamasına sebep olabilir.
Parsel bilgileri ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün sunduğu parsel sorgulama sistemleri üzerinden öğrenilebilir. E-devlet sistemi üzerinden ya da TKGM’nin resmi web sitesinden, il-ilçe-mahalle ve ada-parsel bilgileri girilerek arsanın konumu, büyüklüğü ve şekli harita üzerinde görüntülenebilir. Ayrıca bu sistem üzerinden, söz konusu parselin imar planı, yapılaşma izni, yol kotu gibi detayları da incelenebilir. Bu sayede yatırım yapılacak arsanın, gerçekten alıcıya vadeden özellikleri taşıyıp taşımadığı kontrol edilmiş olur.
Komisyonsuz Arsa Almanın Avantajları ve Riskleri
Sahibinden satılık arsa ilanları, komisyon ödemek istemeyen yatırımcılar için cazip olabilir. Emlak danışmanları aracılığıyla yapılan alım-satımlarda genellikle %2-3 oranında bir hizmet bedeli alınırken, doğrudan arsa sahibiyle yapılan işlemlerde bu maliyet ortadan kalkar. Bu da toplam yatırım maliyetini azaltır.
- Sahibinden alınan arsalar, genellikle aracı olmadan pazarlık yapılabilmesi sayesinde daha esnek fiyatlarla alınabilir. Satıcıyla doğrudan iletişim kurmak, arsa hakkında daha detaylı bilgi edinmeyi ve ihtiyaçlara uygunluğu değerlendirirken daha net karar vermeyi sağlar.
- Ancak komisyonsuz alımın bazı riskleri de vardır. Özellikle arsanın geçmişi, sınırları ve resmi belgeleri profesyonel destek alınmadan incelendiğinde, ileride hukuki sorunlarla karşılaşma riski artar. Örneğin bazı arsalar üzerinde hissedarlar arası anlaşmazlıklar, imar uyuşmazlıkları ya da altyapı eksiklikleri olabilir. Bu gibi problemler, alım sonrası çözülmesi zor ve maliyetli süreçlere yol açabilir.
- Tapuda belirtilen metrekare ile arsanın gerçek ölçümleri uyuşmayabilir; bu da sadece parsel üzerinde keşif yapılmadıysa fark edilemeyebilir. Bu nedenle, her ne kadar komisyonsuz arsa alımı maliyet avantajı sağlasa da uzman görüşü alınmadan yapılacak bir yatırım ciddi riskler taşıyabilir.
