Günümüzde yaşanan en büyük problemlerden birisi de ev sahibiyle kiracı arasında yaşanan kira anlaşmazlıklarıdır. Ev sahibi ile kiracı arasında çıkan anlaşmazlıklardan bir tanesi de eski kiracının uzun yıllar oturması sonucunda ortaya çıkan kira bedelinin ev sahiplerine düşük gelmesi sebebiyle açılan kira tespit davalarıdır. Bir diğeri ise kira bedellerinin fahiş fiyatlarda olması sebebiyle kiracılar tarafından açılan kira tespit davalarıdır. Bu nedenle hem ev sahipleri hem de kiracılar zaman zaman mağdur olmakta ve bu mağduriyeti giderebilmek adına taraflarca kira tespit davaları açılmaktadır. Peki nedir bu kira tespit davaları?
Şartları nelerdir?
Kira bedelinin kiracıya fazla, kiraya verene düşük gelmesi sonucunda açılan kira tespit davaları, taraflar arasındaki ihtilafların önüne geçmek ve kira bedelinin hakkaniyetli olarak belirlenmesi amacıyla açılan davalardır. Kiracı ile kiraya veren arasında çıkan anlaşmazlıklar sonucunda açılan kira tespit davalarının ilk şartı, taraflar arasında kira sözleşmesinin varlığıdır. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmeleri yazılı olarak yapılabileceği gibi, sözlü olarak da yapılabilir ancak; kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması, bu tür davalarda ispat açısından kolaylık sağlar. Bir diğer şart ise dava açan tarafın, dava açmakta hukuki yararının bulunmasıdır. Kira bedelinin ne şekilde artırılacağına dair, taraflar arasında yasal sınırlar içerisinde yapılmış bir anlaşmanın varlığında, kira tespit davası açmakta hukuki yarar yoktur. Yani kira tespit davası açmak için kiracı ile ev sahibi arasında yapılan kira sözleşmesinde, kira artış oranının ne şekilde belirleneceğine dair bir anlaşma yok ise kira tespit davası açmakta hukuki yarar bulunur.
Kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyen taraflar, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alan kira bedelinin belirlenmesi hükmü gereğince dava açabilirler.
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Maddeler halinde özetlemek gerekirse;
1. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmeleri bu tür davalarda delil niteliğindedir.
2. Fahiş olarak artırılan kiralara karşı kira tespit davası açılabilir.
3. Tüketici fiyat endeksi altında kira alan ev sahipleri keza bu davayı açabilir.
4. Tarafların, bu davayı açmakta hukuki yararı olmalıdır.
5. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıl geçmesiyle yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedeli, hakim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Kira bedelinin bölgede bulunan konut ortalama fiyatlarının altında kalması sonucunda kiraya veren, kira başlangıç tarihi üzerinden 5 yıl geçmesi ile kira tespit davası açabilir ve kira bedelinin artırılmasını isteyebilir. Kiraya veren ayrıca, kiranın 10 yıllık sözleşme uzama süresinin dolması ile kiracının tahliyesini talep edebilir.
Konut kiraları zamları, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ne göre belirlenir. Kiraya veren bu oranın üzerinde zam yapamaz. Ancak, 5 yıl sonunda kira tespit davası açabilir. Kira tespit davalarında kiraya veren; kiracının bölgede bulunan konut ortalamasının altında kira ödemesini sebep göstererek, kira tespit davası açabilir. Bu durumda kira bedeli, emsal kira bedelleri baz alınarak yeniden belirlenir.
