Arsa payını, “Bir arsa üzerinde bulunan ortak mülkiyet hakkının, her bağımsız bölüme ayrı ayrı tahsis edilen kısımları” şeklinde tanımlayabiliriz.
“Birden fazla kişinin birlikte, bir arsa üzerine ortak olarak bina inşa etmesi ve o binanın bağımsız bölümlere ayrılması sonucunda hak sahibi olan her bir kişinin, kendi bağımsız bölümü üzerinde tasarruf hakkının olmasını” arsa payına örnek olarak verebiliriz.
Arsa üzerinde birden çok kişinin bina inşa etmesi sonucunda her bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payları üzerinden ortaklık devam eder. Bu şekilde devam eden ortaklık sonucunda ise kat mülkiyeti ve/veya kat irtifakı sağlanır. Bundan dolayıdır ki, arsa paylarının tespitinin doğru yapılması ve bağımsız bölümlerin, arsa payları oranında tahsis edilmesi gerekir. Çünkü arsa payı oranları, bağımsız bölüm maliklerinin o arsa üzerinde bulunan mülkiyet oranlarını temsil eder.
Arsa paylarının hesaplanmasında, arsa üzerinde hak sahibi olan kişilere, bağımsız bölümlerin rayiç değeri oranında pay verilir. Maliklerin sahip olduğu paylar ile bağımsız bölümlerin değerlerinin birbirine orantılı olması gerekir. Maliklerin sahip olduğu pay ile bağımsız bölümün değeri birbirine orantılı değilse “arsa payının düzeltilmesi davası” açılması gerekir.
Arsa payının bağımsız bölüm payları ile orantılı bir şekilde tahsis edilmediği ve arsa payının hatalı olarak belirlendiği durumlarda maliklerden her biri, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için “arsa payının düzeltilmesi davası” açabilir.
Davanın unsurları nelerdir?
Arsa payı düzeltilmesi davasının açılabilmesi için birtakım unsurlar bulunmaktadır. Öncelikle arsa payının düzeltilmesi davası bir tespit davasıdır. Bu davalarda, bir hakkın varlığının tespiti yani malikin, arsa payında bulunan oranın tespiti talep edilir. Ayrıca bu davanın açılabilmesi için davacının iyi niyetli olması ve korunmaya değer bir yararın bulunması da gerekir.
Arsa payı düzeltilmesi davası açan tarafın, arsa payı üzerinde bir hak talep edebilmesi için korunması gereken bir yararın varlığı gerekir. Bu dava, kat irtifakı veya kat mülkiyeti devam ettiği sürece açılabilir. Yıkılma riski olan ya da yıkılan yapılarda artık bina mevcut olmayacağı ve buna istinaden bağımsız bölümler de artık mevcut olmayacağı için dava açma hakkı da ortadan kalkacaktır.
Davanın tarafları kimler?
Arsa payının düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkını korumak isteyen kat malikleri tarafından açılabilir. Bu davayı ana taşınmaz üzerinde, sonradan kat maliki haline gelen (mesela satış yoluyla kazanan) kişiler de açabilir. Arsa payının düzeltilmesi davası, tüm kat maliklerine karşı açılır ve tüm kat maliklerinin açılacak olan bu davada taraf olmaları gerekir.
Dava açma süresi var mı?
Arsa payı düzeltilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Yani bu davalar dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde bulunan sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Arsa payı düzeltilmesi davalarında herhangi bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Bu davalar, süreye tabi tutulmaksızın her zaman açılabilir. Ancak bu davayı açarken maliklerin bir hakkın varlığının tespiti amacıyla dava açması ve bu davayı açmakta korunmaya değer bir hukuki yararın bulunması şarttır.
